Όπισθεν ΥΠΕΝ: Αβεβαιότητα για τα οικόπεδα σε μικρούς οικισμούς - Πότε εξασφαλίζεται οικοδομησιμότητα

Στα 2 έως 4 στρέμματα ανεβάζει η νομοθετική ρύθμιση που κατέθεσε το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας το απαιτούμενο εμβαδόν των οικοπέδων στις παρυφές μικρών οικισμών με πληθυσμό 700 έως 2.000 κατοίκων προκειμένου να αποκτήσουν αρτιότητα και οικοδομησιμότητα τα οικόπεδα τα οποία βρέθηκαν στη ζώνη Γ΄, η οποία ακυρώθηκε πρόσφατα από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ).

Τα συγκεκριμένα οικόπεδα μπορεί να μην «εκτοξεύονται» αυτομάτως στην γκρίζα ζώνη της εκτός σχεδίου δόμησης, αλλά απαιτούν πλέον σημαντικά περισσότερα τετραγωνικά μέτρα συγκριτικά με το παρελθόν προκειμένου να καταστούν οικοδομήσιμα. Η λύση που επελέγη κινείται στο όριο μεταξύ των απαιτήσεων της εντός και εκτός σχεδίου δόμησης. Ωστόσο, κρίνεται μάλλον αμφίβολη η τύχη της ως προς την... ανθεκτικότητά της απέναντι στο ΣτΕ δεδομένου ότι επαναφέρει από την πίσω πόρτα τις παρεκκλίσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣΕλλάδα | 02.07.2025 09:42 Σωρεία καταγγελιών για το σκάνδαλο του ΟΠΕΚΕΠΕ: Επιδοτήσεις για ελιές... μέσα σε αεροδρόμιο αλλά και για χασισοφυτείες

Η ρύθμιση, η οποία κατατέθηκε ύστερα από το τσουνάμι αντιδράσεων για το Προεδρικό Διάταγμα που είχε προηγηθεί, ως τροπολογία το βράδυ της Τρίτης στο νομοσχέδιο για το βιομεθάνιο που εισέρχεται σήμερα προς ψήφιση στην Ολομέλεια, περιλαμβάνει λύση δύο ταχυτήτων, η οποία στηρίζεται σε δύο διαφορετικά πολεοδομικά εργαλεία για τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων. Βασικό κριτήριο του υπο-διαχωρισμού των μικρών οικισμών αποτέλεσε ο πληθυσμός τους με στόχο να μην επιβαρυνθεί περαιτέρω το δημογραφικό με τις απαιτήσεις αρτιότητας να παραμένουν, σύμφωνα με το υπουργείο, πρακτικά οι ίδιες για εκείνους με πληθυσμό έως 700 κατοίκων.

Ωστόσο, η αβεβαιότητα για καθέναν από τους 12.500 οικισμούς θα παραμείνει μέχρι και την ολοκλήρωση των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ και ΕΠΣ) και την έκδοση των αντίστοιχων Προεδρικών Διαταγμάτων για κάθε οικισμό, καθώς αυτά είναι που θα καθορίσουν με ακρίβεια το εμβαδόν που θα εξασφαλίζει την αρτιότητα ανά περιοχή.

Πιο εύκολα είναι τα πράγματα στην περίπτωση των οικισμών με πληθυσμό έως 700 κατοίκους, καθώς άρτια θα θεωρούνται τα οικόπεδα από 500 τ.μ. έως 2 στρέμματα. Παρά το γεγονός ότι έως εκείνη τη στιγμή δεν είχε κατατεθεί, παρουσιάζοντας την τροπολογία στην Επιτροπή Παραγωγής και Εμπορίου της Βουλής, ο υπουργός Σταύρος Παπασταύρου, επανέλαβε ότι ύστερα από τις αποφάσεις για την ακύρωση των ορίων 150 οικισμών σε Λασίθι, Πήλιο και Πάρο, 11.850 οικισμοί αποτελούσαν μία βραδυφλεγή βόμβα με τους ιδιοκτήτες των ακινήτων να κινδυνεύουν ανά πάσα στιγμή ύστερα από κάποια προσφυγή να ακυρωθούν τα όρια και των δικών τους οικισμών που ακολούθως θα καταδικάζονταν σε πολεοδομική αδράνεια.

Ως προς τον κίνδυνο να καταπέσει και αυτή η ρύθμιση στο ΣτΕ, ο κ. Παπασταύρου ανέφερε ότι για την κυβέρνηση το ζήτημα έχει πρωτίστως δημογραφική διάσταση υπογραμμίζοντας ότι και αυτή αποτελεί «συνταγματική επιταγή». Προσέθεσε ότι το υπουργείο κινήθηκε με γνώμονα την ανάγκη ανάσχεσης του δημογραφικού και ενίσχυσης της υπαίθρου και της αποκέντρωσης.

Τι προβλέπει η νέα ρύθμιση

Οικισμοί έως 700 κατοίκους

Βάσει των προβλεπομένων, ορίζεται ότι κατά παρέκκλιση κάθε αντίθετης διάταξης, το όριο των οικισμών που είχαν μέχρι 700 κατοίκους, κατά την τελευταία απογραφή του 2021 και οριοθετήθηκαν με πράξη αναρμοδίου οργάνου, δηλαδή των παλαιών Νομαρχών, δύναται, κατά την οριοθέτησή τους να διευρύνεται μέχρι την προγενέστερη πράξη καθορισμού του ορίου των οικισμών, ανάλογα με την περίπτωση και υπό την επιφύλαξη των απαραίτητων προϋποθέσεων ύστερα από τεκμηρίωση. Η περιοχή αυτή ορίζεται ως Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (Ζ.Α.Ο.), για την υποστήριξη και ενίσχυση του περιφερειακού δικτύου οικισμών, προσαρμοσμένου στα σύγχρονα πρότυπα βιώσιμης ανάπτυξης. Ο χαρακτήρας της ζώνης αυτής είναι συμβατός με τον χαρακτήρα και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των υπολοίπων ζωνών του οικισμού και λειτουργεί συμπληρωματικά με αυτές.

Στη Ζ.Α.Ο. άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από 500 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 10 μ. σε κοινόχρηστη οδό. Το εμβαδόν αρτιότητας και το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστη οδό ανά περιοχή θα εξειδικευτούν με το π.δ. οριοθέτησης κάθε οικισμού, «λαμβάνοντας υπόψη εκείνα τα μεγέθη που θεωρούνται τα πλέον αντιπροσωπευτικά του χαρακτήρα και της διαμορφωμένης κατάστασης στην υπόψη ζώνη». Σε κάθε περίπτωση, το κτίριο θα πρέπει να τοποθετείται κατ΄ ελάχιστον σε απόσταση πέντε μέτρων από τον άξονα της ανωτέρω οδού.

Οι χρήσεις γης στη Ζ.Α.Ο. καθορίζονται κατόπιν τεκμηρίωσης με βάση τα ειδικότερα χαρακτηριστικά της ζώνης αυτής και τη φυσιογνωμία του κάθε οικισμού.

Στην τροπολογία διευκρινίζεται, πάντως, ότι και οι δύο λύσεις αφορούν τα νέα οικόπεδα καθώς όσα είχαν κριθεί οικοδομήσιμα μέχρι την έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος του περασμένου Απριλίου με βάση προϊσχύουσες διατάξεις ή τα ορισθέντα μεγέθη σε προγενέστερη πράξη οριοθέτησης του οικισμού, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον έχουν το ελάχιστο πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό και το σχετικό κτίριο τοποθετείται σε απόσταση τουλάχιστον πέντε μέτρων από τον άξονά της. Η παλαιότερη ρύθμιση ανέφερε κοινόχρηστο χώρο και όχι οδό, ενώ δεν είχε την απαίτηση της απόστασης των 5 μέτρων.

Επιπλέον, σε ό,τι αφορά τις διατάξεις που αφορούν τις ΖΑΟ, με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, θα εξειδικευτούν οι γενικοί ή ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης και οι χρήσεις γης και κάθε άλλο που θα κριθεί αναγκαίο για την προστασία της φυσιογνωμίας και τη βιώσιμη ανάπτυξη των οικισμών, όπως αναφέρεται στην τροπολογία.

Οικισμοί με πληθυσμό 701 έως 2.000 κατοίκων

Πιο δύσκολη διαμορφώνεται η κατάσταση στους μεγαλύτερους οικισμούς, καθώς σύμφωνα με την υπό ψήφιση ρύθμιση, κατά παρέκκλιση κάθε αντίθετης διάταξης, για οικισμούς από 701 μέχρι και 2.000 κατοίκους, κατά την τελευταία απογραφή, είναι δυνατόν, στο πλαίσιο κατάρτισης των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (Τ.Π.Σ. ή Ε.Π.Σ.), η περιοχή που εκτείνεται πέραν της Ζώνης Β΄ του Προεδρικού Διατάγματος που έφερε τα πάνω κάτω στη δόμηση, να καθορίζεται ως Περιοχή Ειδικών Χρήσεων (Π.Ε.Χ.), για την υποστήριξη και ενίσχυση του περιφερειακού δικτύου οικισμών, προσαρμοσμένου στα σύγχρονα πρότυπα βιώσιμης ανάπτυξης.

Ειδικά για τις συγκεκριμένες περιπτώσεις καθορισμού Π.Ε.Χ. στο πλαίσιο Τ.Π.Σ. ή Ε.Π.Σ., άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν από 2.000 τ.μ. έως 4.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 15 μ. σε κοινόχρηστη οδό. Ο χαρακτήρας της περιοχής αυτής είναι συμβατός με τον χαρακτήρα και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των ζωνών του οικισμού και λειτουργεί συμπληρωματικά με αυτές. Το ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας και το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστη οδό εξειδικεύονται και σε αυτήν την περίπτωση με το π.δ. έγκρισης του Τ.Π.Σ. ή Ε.Π.Σ., λαμβάνοντας υπόψη τα μεγέθη που θεωρούνται τα πλέον αντιπροσωπευτικά του χαρακτήρα και της διαμορφωμένης κατάστασης στην υπόψη περιοχή. Οι χρήσεις γης για τις περιπτώσεις Π.Ε.Χ. καθορίζονται κατ’ αναλογία κατόπιν τεκμηρίωσης με βάση τα ειδικότερα χαρακτηριστικά της περιοχής, για την ορθολογική κατανομή και συσχέτιση των χρήσεων γης, ώστε να αποφεύγονται μεταξύ τους συγκρούσεις και ανεξέλεγκτη κατανάλωση φυσικών πόρων.

Τα νέα πολεοδομικά εργαλεία και πως θα εφαρμοστούν

Η νέα νομοθετική παρέμβαση στηρίζεται σε δύο πολεοδομικά εργαλεία, που συνδέονται με τον πληθυσμό των οικισμών και προσαρμόζονται στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής και συγκεκριμένα:

1. Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (Ζ.Α.Ο.):

• Εφαρμόζεται σε οικισμούς έως 700 κατοίκους.
• Επιτρέπει τη διεύρυνση των ορίων ως το υφιστάμενο, με τεκμηρίωση, στο πλαίσιο του ΠΔ του Απριλίου 2025.
• Οικόπεδα από 500 έως 2.000 τ.μ. και πρόσωπο τουλάχιστον 10 μ. θεωρούνται άρτια.
• Οι χρήσεις γης και οι όροι δόμησης προσαρμόζονται στην πραγματικότητα της κάθε περιοχής.

2. Περιοχή Ειδικών Χρήσεων (Π.Ε.Χ.):

• Εφαρμόζεται σε οικισμούς από 701 έως 2.000 κατοίκους.
• Προβλέπει άρτια γήπεδα με εμβαδόν από 2.000 έως 4.000 τ.μ. και πρόσωπο 15 μ.
• Οι χρήσεις γης καθορίζονται με βάση τις ανάγκες του οικισμού και τη βιώσιμη ανάπτυξη.

Σύμφωνα με το υπουργείο, η νομοθετική πρωτοβουλία εντάσσεται στο ευρύτερο πρόγραμμα «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» που αφορά τη χωρική οργάνωση του ελληνικού κράτους και χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, περιλαμβάνοντας:

• 227 Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια
• 18 Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια
• 12 Αυτοτελείς Μελέτες Οριοθέτησης
• Μελέτες για Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης και Χαρακτηρισμό Δημοτικών Οδών

Εξυπηρετεί τις επιχειρήσεις με την πρόφαση ότι βοηθάει εργαζόμενους: Η πραγματική «μετάφραση» του νέου εργασιακού νομοσχεδίου

Ο εργασιακός μεσαίωνας που φέρνει η Κεραμέως, η τριπλή ευρωπαϊκή θηλιά που πνίγει το Μαξίμου και η «κρητική» γκάφα του Άδωνι για τον ΟΠΕΚΕΠΕ

ΟΠΕΚΕΠΕ: Πολιτικός «καύσωνας» μετά τις αποκαλύψεις - Τι θα κάνει η κυβέρνηση

Ξεκινά η διανομή ακριβών φαρμάκων και από τα ιδιωτικά φαρμακεία μέσα στον Ιούλιο - Ψηφίζεται αύριο τροπολογία